「三鷹市」不動産投資
1月 11, 2023「三鷹市」で不動産投資を考えられている方のために、三鷹市の地域の特性、将来人口推移、地価の動向、賃貸需要について調査してみました。
これらの調査項目は投資エリアを選定する上で、最低限調査すべき必須情報となるでしょう。
投資先選定で参考になる情報がありましたら、是非活用下さいませ。
では三鷹市の概要、特性から見ていきましょう。
三鷹市の概要、特性
ではまずはじめに、不動産投資におけるもっとも大きなリスクのひとつである空室リスクに関連する空き家率から見ていきましょう。
空き家率の推移
三鷹市の平成25年の空き家率は11.1％で、東京都の11.1％よりも低い数値であることがわかります。（平成25住宅土地統計調査より）
また平成10年からの空き家率の推移は下記の通りです。※平成25年までの5年毎
平成10年：12.0％（9410戸）
平成15年：10.8％（8690戸）
平成20年：12.4％（11920戸）
平成25年：11.1％（10860戸）
三鷹市の空き家率はほぼ横ばいで推移していることがわかります。
三鷹市による空き家対策は、主に空き家による苦情を処理するものが中心で、空き家を減らす具体的な対策は今のところ確認できていません。
しかし三鷹市の空き家率の推移からは判断すれば、現在のところ大きな空き家問題は見当たりません。
刑法犯認知件数の推移
不動産投資を行なう上で投資先の治安の良し悪しは、賃貸需要にも影響を与えることが考えられます。
では日野市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数（刑法犯認知件数）を見ていきましょう。
過去の犯罪件数は下記になります。
平成21年：1890件
平成22年：1767件
平成23年：1733件
平成24年：1767件
平成25年：1585件
平成26年：1,500件
平成27年：1,247件
年々減少傾向にあることがわかります。
三鷹市では平成16年から防犯強化の取り組みといて、安全安心・市民協働パトロールを開始し、参加者も年々増加しています。参加者の増加に反比例する形で、半税件数は年々減少しているのです。
減少実績と三鷹市による防犯へ の取り組みにより、さらに治安の良い街になることが期待できます。
待機児童数の推移
ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。
では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。
過去の待機児童数は下記になります。
平成20年度：134人
平成21年度：192人
平成22年度：243人
平成23年度：197人
平成24年度：128人
平成25年度：160人
平成26年度：179人
平成27年度：209人
平成28年度：264人
平成23年度に一旦減少に転じましたが以降増加が続き、平成28年度にはここ数年で最大の待機児童になっています。
年少人口の増加による受け入れ施設のキャパ不足が原因と考えられますが、三鷹市では、定員増強や民間活力の導入など待機児童問題解消に取り組んでいるため、今後に期待したいところです。
しかしここ数年の数値の動向に三鷹市の取り組みを加味しても、現状は子育てがしやすい街と言えないでしょう。
次に三鷹市の人口について考察していきましょう。
三鷹市の人口推移
三鷹市の人口動向について調査しました。日本人総数の直近年と過去抜粋データが下記となります。※（）は外国人登録者数。
2016年：179884人（3013人）
2015年：179134人（2958人）
2014年：177400人（2794人）
2013年：177300人（2844人）
2010年：176986人
2000年：163809人
1990年：161814人
三鷹市の人口は昭和52年に16万人突破するまで増加を続けてきましたが、以降平成10年頃までは横ばいに近い数値で推移してきました。
しかしそれ以降、平成28年に至るまでは増加に転じています。平成10年以降の数値をみると、約2.1万人の11％以上の大きな増加となっています。
次に生産年齢人口は平成20年をピークに減少に転じましたが現状維持に近い数値で推移、年少人口は減少傾向にあった平成10年を境に増加を続けています。
また老年人口は増加を続けその増加の幅も大きく、人口構成率も20％以上まで上がっています。
では今後の人口推移はどうでしょうか。下記は国立社会保障・人口問題研究所による2020年～2040年までの三鷹市の人口将来推計となります。
2020年：194274人
2025年：194951人
2030年：194244人
2035年：192306人
2040年：189348人
2025年まで増加傾向は続きますが、以降は2040年まで減少に転じると予想されています。しかしその減少幅は小さく、緩やかなペースでの減少になるでしょう。
2020～2040年の20年間で約0.5万人弱の減少で、2016年と比較すると0.6万人以上多い予想となっています。
また人口と構成比率の推移については、現在の減少傾向が継続することが予想されます。
2015年と2060年の推移を見ると、年少人口は11.4％→7.8％、生産年齢人口は67.1％→51.0％、老齢人口は21.6％→41.2％と少子高齢化がさらに進むことが予想されます。
しかし三鷹市は「三鷹市まち・ひと・しごと創生総合戦略」を策定して「子育て環境の整備」、「住みやすい街づくり」、「民学産公の協働による地域活性化」に取り組みをはじめているため、今後の動向に注目したいところです。
三鷹市の不動産価格
次に三鷹市の不動産価格の動向について見ていきましょう。
まず鷹市の地価は、東京都内20位、全国21位となっています。最も高い坪単価は1990年の約327万円でしたが、2016年現在は1/2程度の161万円前後で推移しています。
では最近の地価の変動を見てみましょう。
バブル崩壊後下落が続いた地価も2006年に上昇に転じ、2008年まで3年間は上昇しました。特に2007年（7.7％以上）、2008年（8.8％以上）と大きなの上げ幅となりました。
しかし2009年からは下降に転じ、2013年までは5年間連続の下降となりました。また2014年上昇、2015年下降、2016年上昇と上下を繰り返す動向となっています。
なお2014年の上昇率は16％以上を記録し、バブル期最大の上昇となりました。
では三鷹市の2016年の地価を見てみましょう。
前年比プラス約0.9％の上昇となり、三鷹市を8エリアに分割した地域別の2016年データでは、6/8と75％以上のエリアで上昇が見られました。
なお坪単価の最高値は下連雀エリアの約256万円（前年比約2.9％DOWN）、最安値は深大寺エリアの約86万円（前年比1.2％UP）となります。その差3倍弱で大きな地域格差は見られません。
2016年に三鷹市で地価がもっとも大きく上昇した地域は、三鷹台エリアの約8.8％が最高数値でした。
また下降した地域は下連雀、、新川の2エリアとなります。2016年に三鷹市で地価が大きく下降した地域なく、下連雀（-2.9％）が最低数値でした。
三鷹市の平均地価は約161万円となり、最高値と最安値の地域差が170万円程度と価格格差が大きい地域ですが、平均値付近の価格帯が最も多いため全体的に地域格差があるとは言えません。
また下連雀エリア、三鷹駅エリアが突出していますが、地価が高いのにはそれなりの理由が考えられます。下連雀エリアは人気エリアである吉祥寺エリアに近く、三鷹駅エリアはJR中央線が使える交通の利便性も高いエリアとなります。
では家賃相場はどうなっているでしょうか？部屋のサイズ別に見ていきましょう。
ホームズ家賃相場情報によれば、下記となります。
1R・1K・1DK：20位
1LDK・2K・2DK：19位
2LDK・3K・3DK：19位
3LDK・4K・4DK：18位
地価の20位と比較するとすこし上の順位となり、東京都市部では武蔵野市に次いで家賃が高い地域となります。
また武蔵野市同様にファミリー層の家賃相場高く、部屋の専有面積が大きくなるに連れて順位が上がる傾向にあります。
費用対効果を考えた場合、ファミリー向け物件による不動産投資が有効にも思えますが、三鷹市の世帯人員の推移からみると違った見方をすることができます。
平成27年の三鷹市の世帯人員を見ると、1人世帯：46.1％、2人世帯：23.7％、3人世帯：15.5％、4人世帯：11.6％、5人以上世帯：3.1％とファミリー層は少ないことがわかります。
また20年前と比較すると全体的に大きな変化は見らませんが、5人以上世帯のみ半減していることがわかります。
そしてこの数値を参考にするのであれば、ファミリー層よりも単身者を対象とした投資物件での運用が効率的とも考えられます。
また資産価値を重視する投資を行うのであれば、地価、賃貸需要、利便性に優れている下連雀エリア、三鷹駅エリアに絞って投資物件を探すのも悪くありません。
このように何にウェートを置くかで、対象エリアや入居対象などが異なりますので、自分の中でのプライオリティを決めておく必要があるでしょう。
三鷹市の交通・アクセス
では三鷹市の電車状況はどうなっているでしょうか？
三鷹市には3の駅があり、都市部で最大の駅数になります。またJRと私鉄の利用が可能です。
まずはJR。JRは総武線、中央線・中央本線の利用が可能です。
停車駅は下記となります。
・中央線・中央本線：三鷹駅
・総武線：
三鷹駅
次に私鉄。私鉄は京王井の頭線の利用が可能です。
停車駅は下記となります。
・京王井の頭線：井の頭公園駅、三鷹台駅
複数路線が利用できる駅は、三鷹駅となります。
三鷹市で行う不動産投資の将来性
これらのデータを元に三鷹市は不動産投資エリアとしては適しているのか考察してみましょう。
まず人口から。
国立社会保障・人口問題研究所のデータによれば、三鷹市の人口は2025年まで増加が続き、以降減少に転じることが予測されます。しかしその割合は小さく、2040年の人口と2016年現在の人口よりも多いことが予想されます。
つまり不動産投資を行なう上で、24年後の人口についての条件は、現在以上のものと考えられます。つまり人口減少により賃貸需要が減少するリスクは少なく、稼働率への影響も少ないと考えられます。
ただし構成比率に変化はみられるため、変化に合わせて若年層から高齢者といった具合にターゲットを変える戦略は必要になるかもしれません。
では交通に関してはどうでしょうか？
三鷹市は人気路線である中央線の利用が可能で、新宿駅まで15分、東京駅まで28分、また京王井の頭線で渋谷駅まで30分以内と非常に利便性が高いエリアになります。
特に複数路線が利用できる三鷹駅は、非常に利便性の高いエリアと言えます。
では不動産価格をみていきましょう。
三鷹市の東京都内でのランキングは地価は20位、平均賃料は18位（～20位）となるため、地価と家賃相場のバラスンスは良いエリアと言えます。
三鷹市の地価の特徴として、中央線の三鷹駅エリア、吉祥寺、井の頭公園に近い下連雀、井の頭公園エリアは地価が高く、中央線沿線である武蔵境エリアも高いエリアとなります。
以上、三鷹市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。
これらの情報を総合的に判断すると、三鷹市は「将来人口に不安は少ない」「約7割が1～2世帯」「JR中央線沿線は地価が高い」「待機児童対策はこれから」「治安は良い」と言えます。
これらの点に着目して投資物件を選定すれば、三鷹市は投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか？
※三鷹市、国立社会保障・人口問題研究所、土地代データ、平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。